Tip     Print    RSS    Del    

Boligrådgiver: Vent med at konvertere

Af KRISTOFFER BRAHM

Offentliggjort 28.06.08 kl. 11:05

Boligejere med fastforrentede 5 procentslån skal ifølge RealRåd overveje det en ekstra gang, før de konverterer. Gevinsten er med de aktuelle kurser for lille.

Foto: Colourbox

RealRåd A/S:

• Et uafhængigt selskab, der har specialiseret sig i at rådgive om konvertering af realkreditlån.
• 6 ansatte.
• 600 kunder.

Relaterede artikler

Boligsælgere giver rekordstore prisnedslag

Varmen kan blive din største hus-udgift

Danskere vender gammel låne-traver ryggen

Se alle >>

Opinion

Ordet er dit: Overvejer du det nye 3,5 pct.-lån?

Banker og realkreditselskaber har skudt en ny konverteringsbølge i gang, men ifølge en uafhængig rådgiver er tiden endnu ikke moden til at konvertere for de fleste.

Gevinsten er for beskeden for boligejere med 5 procents realkreditlån, mener RealRåd, der har specialiseret sig i at rådgive om konvertering.

Kursen på boligejernes eksisterende 5 procentslån er i niveauet 90, mens de nye 7 procentslån ligger i kurs 99.

Ni point for lidt

»Det giver et kursspænd på ni point, og det er efter vores mening for lidt. Vi mener, at man skal holde hesten. Det optimale er et kursspænd på 12 point, og når man får mindre, skal man som boligejer tænke sig om, for det er udtryk for, at investorerne i den anden ende kræver sig godt betalt for konverteringsrisikoen,« siger Poul Stubkjær, partner i RealRåd.

Jo større kursspændet er, jo mere kan boligejere reducere restgælden ved at konvertere.

»Ved at vente risikerer man, at renten falder. I så fald bliver kursspændet mindre. Så det er op til den enkelte, om man vil tage den gevinst, som ligger nu, eller om man vil vente,« siger Poul Stubkjær.

Situationen er mere oplagt for boligejere med 4 procentslån. De bør ifølge RealRåd kraftigt overveje at konvertere nu. Nok bliver gevinsten større ved at vente, hvis renten stiger. Men allerede nu er det muligt at skære 15 pct. af restgælden.

Gevinst nu

»De boligejere kan vælge at få en stor gevinst nu, men de kan også vælge at satse på, at gevinsten bliver endnu større, men så risikerer de, at det hele løber fra dem. Og der er rigtig meget, der kan løbe fra dem,« siger Poul Stubkjær.

Ifølge RealRåd er det vigtigt, at boligejere tænker længere frem end blot til den aktuelle konvertering.

»Man skal også beregne konsekvensen af den næste konvertering og være klar til at tage den,« siger Poul Stubkjær.

Skærer af restgælden

Det gælder f.eks. for boligejere, der overvejer at konvertere fra et fastforrentet 5 procentslån til et rentetilpasningslån. Det skærer en pæn bid af restgælden, uden at den årlige nettoydelse stiger.

»Den konvertering er lige til højrebenet, hvis renten efterfølgende falder. Men man skal også forholde sig til et scenario, hvor renten efterfølgende stiger til 8 pct., og regne på, hvordan man så er stillet. Og så er det ikke en særlig attraktiv konvertering,« siger Poul Stubkjær.

Konsekvensberegning

RealRåd har lavet en konsekvensberegning for boligejere, som vælger at konvertere fra 4 til 7 pct. i dag. Såfremt renten på et tidspunkt falder, bliver deres næste konvertering fra 7 til 6 pct.

Et lån på to mio. kr. med en restgæld på 1.889.736 kr. bliver reduceret til 1.597.000 kr. ved den aktuelle konvertering fra 4 til 7 pct. Nettoydelsen er stort set uændret.

Den næste konvertering til 6 pct. øger restgælden til 1.615.000 kr., mens nettoydelsen falder til 94.295 kr., hvilket er mindre end udgangspunktet.

»Deres rente bliver mindre, selv om de udskifter et lån til 4 pct. i rente med et til 6 pct. i rente. Forklaringen er, at restgælden er reduceret, så nok er rentesatsen højere, men det er rentebetalingerne ikke. Det viser styrken i at konvertere,« siger Poul Stubkjær.