Tip     Print    RSS    Del    

Rødt kort til risikabel låneform

Af LISE BLOM

Offentliggjort 06.04.10 kl. 15:44

Andelsforeninger med såkaldte renteswap står overfor et potentielt milliontab.

Arkivfoto: Niels Hougaard/JP

Relaterede artikler

Udsigt til andelsbolig-konkurser i 2011

Danskerne køber igen feriebolig i udlandet

Andelsboliger hober sig op

Se alle >>

Andelsforeninger, som har lånt 100 millioner kroner med renteswap, kan stå overfor en gigantregning på knap 20 millioner kroner, hvis renten falder fra fem til fire procent.

Det viser en analyse på baggrund af økonomien i ca. 100 andelsboligforeninger, som boligøkonom Henrik Grave har lavet for dinepenge.dk.

"I teorien er renteswap en rigtig god idé for andelsboligforeninger, fordi de kan få en billig, fast ydelse på et variabelt forrentet lån. I praksis skal foreningerne holde sig fra det, for det er et instrument for professionelle, og selv små udsving i den lange rente kan betyde store ændringer i foreningernes formue," siger Henrik Grave til dinepenge.dk.

Et reelt tab

Andelsforeningernes milliontab opstår, fordi værditabet, som skabes af en negativ renteændring, skal bogføres i foreningens formueopgørelse, hvilket smitter direkte af på værdien af andelene.

I teorien er det et urealiseret tab, men tabet kan hurtigt blive reelt ved et salg i form af tab til både foreningen og den enkelte andelshaver eller i form af lavere kreditværdighed, hvis der bliver brug for supplerende lån til uforudsete udgifter.

Klar ulempe

Mange nyere andelsboligforeninger har finansieret sig med de kontroversielle lån med renteswap.

Derfor opfordrer Henrik Grave nye andelsboligkøbere til at se sig ualmindeligt godt for, før de handler.

I boligøkonomens gennemgang af renteswap vejer ulemperne langt tungere end de enkelte fordele:

Fordele:

1. Lavere rente end for et realkreditlån med fast rente.

2. Let at ændre renteprofil.

Ulemper:

1. Fordelen ved et rentefald forsvinder: Hvis man har et fastforrentet realkreditlån, kan man konvertere til en lavere rente, hvis den falder. Det betaler man en lille præmie for, som man sparer ved renteswap-modellen. Til gengæld er der ingen forsikring, hvis renten faktisk falder, fordi renteswap er en kontrakt, der låser parterne fast.

2. Ubegrænsede tab: Hvis man med en renteswap har forpligtet sig til at betale fem procent om året i 30 år, og den 30-årige rente falder til fire procent, så bliver værdien af renteswapen negativ. Som nævnt i indledningen bliver den aktuelle værdi derfor næsten 20 millioner kroner lavere, hvis man har en renteswap på 100 millioner kroner.

3. Tabet går fra formuen: Ifølge en udtalelse fra Erhvers- og byggestyrelsen skal tabet indregnes i foreningens formueopgørelse, hvis foreningen anvender enten valuar eller den offentlige vurdering.

4. Bundet til kreditforeningen: Med et realkreditlån kan man skifte til en anden kreditforening, men det er meget sværere med en renteswap.

5. Uforståelig låneform:For lægmand er det et meget kompliceret produkt, og for andelsboligforeninger kan det i sig selv betyde, at potentielle købere bliver skræmt væk, skriver dinepenge.dk.