Tip     Print    RSS    Del    

Professor advarer mod rentechok

Af MATTIAS GRØNDAL

Offentliggjort 21.04.09 kl. 13:07

Renterne vil sandsynligvis stige kraftigt på bagsiden af finanskrisen. Boligejere med flekslån bør skifte til fastforrentede lån, advarer økonomiprofessor.

Foto: Colourbox

Relaterede artikler

Boligpakken er død og begravet

Prisfald på ejerbolig har bidt sig fast

Huspriserne falder som i rædselsår

Se alle >>

Opinion

Ordet er dit: Overvejer du det nye 3,5 pct.-lån?

Blogs: Flexfesten kan give tømmermænd

Rentetilpasningslånene er populære som aldrig før. Ifølge Nykredit valgte flere end fire ud af fem boligejere, som skulle optage boliglån i årets første tre måneder, et flekslån.

Det er centralbankernes massive rentesænkninger, der har sparket de korte pengemarkedsrenter i bund, hvilket har ført til fleksrenter under 3 pct. - og stort set alle prognoser taler om yderligere fald i de korte fleksrenter det næste års tid.

Men hvad der i øjeblikket ligner et let valg for boligkøbere og lånekonverterende nuværende boligejere, kan meget vel gå hen og give gevaldigt bagslag.

Professor: Renter på 8-10 pct.

Ifølge den danske økonomiprofessor ved Monash University i Australien, Jakob Brøchner Madsen, vil boligrenterne - både på flekslån og de fastforrentede lån - næsten med garanti stige på bagsiden af den nuværende afmatning i verdensøkonomien.

Han vil ikke blive overrasket, hvis både de korte og de lange boligrenter ryger op omkring 8-10 pct. i løbet af få år.

"Boligejere med flekslån behøver ikke nødvendigvis at gå i panik nu og her, for de korte renter kan sagtens falde endnu mere på kort sigt. Men hvis mine teorier holder stik, så vil man som flekslåner komme til at stå rigtig dårligt," siger Jakob Brøchner Madsen til epn.

Modeller er brudt sammen

Jakob Brøchner Madsen indleder med at slå fast, at alle gængse modeller til at forudse fremtidens økonomiske tilstand er helt ubrugelige i den nuværende situation, hvorfor alle - inklusive i princippet hans egne - bud på udviklingen ikke kan rubriceres som meget andet end gisninger og gætværk.

Vi har med andre ord aldrig set noget lignende det nuværende økonomiske miljø, som ifølge professoren er kulminationen på flere årtiers overforbrug og manglende opsparing. Men meget tyder på, at regningen nu skal betales.

"Manglende opsparing er det fundamentale problem, som verdensøkonomien har haft siden begyndelsen af 1980'erne. Der er sket det, at vi ikke har sparet tilstrækkeligt op, og så er kreditterne steget i stedet for. Det gælder både for virksomheder og privatpersoner. Nu er kreditterne vokset så voldsomt, at vi ikke kan betale dem tilbage," siger Jakob Brøchner Madsen.

Ifølge økonomiprofessoren bestemmes renten fundamentalt set af balancen mellem efterspørgsel på og udbud af opsparing. En tommefingerregel siger, at vi gennemsnitligt skal spare 10-15 pct. af indkomsten op, hvis den økonomiske vækst skal opretholdes på et fornuftigt niveau.

"Når opsparingen stiger, så stiger investeringerne. Og når investeringerne stiger, så får vi et større produktionsapparat. Og når vi får et større produktionsapparat, så kan vi producere mere, og så får vi større vækst i verdensøkonomien. Det er vitalt. Hvis vi ikke har positiv opsparing, så får vi ikke vækst i økonomien i fremtiden," siger professoren.

Intet incitament til opsparing

Jakob Brøchner Madsen anfører, at centralbankerne igennem alt for mange år har holdt renterne kunstigt lavt. Dermed har privatpersoner og virksomheder ikke haft noget incitament til at spare op.

De seneste økonomiske opsving blev primært drevet af den voksende kreditboble, som det seneste års tid er sprunget i et gevaldigt knald, hvilket er gået kraftigt ud over både privatpersoners og virksomhedernes muligheder for at optage lån.

Men den vestlige verden har gennem de seneste år også lukreret på store opsparinger i de asiatiske tigerøkonomier og i de olieproducerende lande primært i Mellemøsten.

"Folk har gennem en årrække lært, at det er dumt at spare op. Nu mangler der opsparing, fordi vi har holdt renten på et kunstigt lavt niveau alt for længe, og fordi der ikke længere er noget at hente i de arabiske olielande eller i de asiatiske økonomier, som også er hårdt pressede af krisen," siger Jakob Brøchner Madsen.

"Og så sker der det, at når der igen kommer et opsving i økonomien, og investeringerne derfor begynder at stige igen, så bliver der stor mangel på kredit. Og den eneste måde, hvorved kreditten kan komme op igen, er ved at renten stiger. En anden ting, der også kommer til at presse renterne op, er, at risikopræmien er steget så gevaldigt på det seneste. Hvis du har risikofyldte investeringer, så betaler du også. Indtil for et år siden betalte du nærmest ingenting i rente, uanset hvor afsindige dine investeringer var. Men det har ændret sig nu, så alle investeringer med en grad af risiko kommer til at bøde for det," siger Jakob Brøchner Madsen.

Inflationen hjælper ikke skyldnere

En af de mest fremherskende teorier vedrørende mulige kraftige stigninger i det fremtidige renteniveau kredser om risikoen for meget høj inflation, når centralbankernes lave renteniveauer og enorme pengeindsprøjtninger i form af en stigende pengemængde begynder at sætte gang i verdensøkonomiens hjul igen.

Jakob Brøchner Madsen tror dog ikke på, at inflationsniveauet vil stige særlig meget.

"Tidligere var udviklingen i inflationen knyttet meget tæt til udviklingen i råvarepriserne. Men denne sammenhæng gør sig ikke længere gældene. Under det seneste opsving i råvarepriserne op mod sommeren sidste år, som er noget af det største, vi nogensinde har set, da steg inflationen ikke ret meget. Min pointe er, at vi skal se på kreditten også. Hvis ikke kreditten kommer op, så kommer inflationen heller ikke op. Vi har ikke noget fortilfælde, hvor inflationen er steget, uden at kreditten også er steget," siger Jakob Brøchner Madsen.

Og den nuværende situation er ifølge professoren netop kendetegnet ved, at kreditten skal nedbringes ret så markant efter de seneste årtiers lånefinansierede overforbrug.

En høj inflation ville ellers alt andet lige afbøde effekten af et stigende renteniveau, idet det generelle lønniveau således ville følge med op.

"Det var jo det, der skete tilbage i 80'erne, da boligrenterne en overgang kom helt op over 20 pct. For lønningerne steg jo samtidig rask væk 10-20 pct. om året. Dermed var det bare et spørgsmål om tid, så fik du penge nok til at betale din gæld af. Men hvis inflationen fremover ligger på 2-3 pct., så vil lønstigningerne heller ikke være mere end et par procent, og så vil boligrenter på 8-10 pct. komme til at mærkes meget voldsomt," siger han.

Jakob Brøchner Madsen tager dog igen det kraftige forbehold, at alle økonomiske modeller, som hidtil har været brugt til at forudsige inflation, er sat ud af funktion, og at der reelt set ikke er et øje, der kan vide, hvor inflationen vil bevæge sig hen fremover.

Boligpriser fortsætter ned

Jakob Brøchner Madsen var helt tilbage i 2003, da han netop var tiltrådt et professorat på Københavns Universitet, blandt de allerførste til at påpege de stigende ubalancer i såvel verdensøkonomien som på det danske boligmarked.

Allerede dengang udtalte han flere gange, at boligpriserne i Danmark var overvurderede, og at det blot var et spørgsmål om tid, inden de ville falde.

Som bekendt fortsatte boligpriserne med at stige kraftigt, især i og omkring hovedstadsområdet, frem til slutningen af 2006. Jakob Brøchner Madsen var så langt forud for sin tid, at han i flere tilfælde blev gjort til grin og stemplet som sortseer i medierne.

De seneste tal for det danske boligmarked viser tirsdag, at blandt andet gennemsnitsprisen på københavnske lejligheder siden toppen i 3. kvartal 2006 nu er faldet knap 30 pct.

Men de danske boligpriser er fortsat overvurderede, mener Jakob Brøchner Madsen.

"Der er stadig kun én vej, og det er ned. Det danske boligmarked er generelt set fortsat over dets fundamentale prisniveau. Der har været en meget stor byggeaktivitet de senere år, så markedet er overfyldt med nye boliger. Og så længe der er et overudbud af boliger, så vil priserne fortsætte ned," siger han.

"Jeg kan slet ikke se noget som helst positivt ved det danske boligmarked minimum det næste års tid. Hvor længe prisfaldet vil stå på er meget svært at sige. Markedet er i øjeblikket drevet af psykologi, dårlig gæld og mangel på kredit. Og det peger alt sammen i samme retning," siger Jakob Brøchner Madsen.