Tip     Print    RSS    Del    

Hvornår går du ud af dit flekslån?

Af MATTIAS GRØNDAL

Offentliggjort 28.08.09 kl. 09:57

Danske boligejere svælger i flekslån, men de færreste har gjort sig tanker om en flugtplan. Det er blot et spørgsmål om tid, før renten stiger igen, advarer lånrådgiver.

Foto: Colourbox

TV-indslag

Sådan overlever du et rentehop

Sådan bliver renten i 2011

Se alle >>

Relaterede artikler

Boligsælgere giver rekordstore prisnedslag

Varmen kan blive din største hus-udgift

Danskere vender gammel låne-traver ryggen

Se alle >>

Opinion

Ordet er dit: Overvejer du det nye 3,5 pct.-lån?

De helt korte rentetilpasningslån har i første halvdel af 2009 oplevet en hidtil uset popularitet.

Selvom der de seneste måneder har været en vigende interesse, udgjorde flekslån med en løbetid på maksimalt et år fortsat 55 pct. af realkreditinstitutternes samlede nyudlån til private i juli. I april var 75 pct. af de nye lån et rentetilpasningslån med en løbetid på 1 år eller mindre.

For rentetilpasningslån som helhed - med løbetider op til 5 år - udgjorde de 83 pct. af realkreditinstitutternes samlede nyudlån til private i juli mod 92 pct. i april.

Poul Stubkjær, partner og rådgiver i det uafhængige privatøkonomiske rådgiverfirma RealRåd, er dybt bekymret over folkevandringen ind i flekslån.

Kender ikke konsekvenserne

Han har meget svært ved at tro, at alle de nyslåede flekslånere er klar over faldgruberne og har gjort sig de nødvendige overvejelser vedrørende den markant ændrede risikoprofil i deres privatøkonomi.

"Antallet af boligejere, der er gået fra fastforrentet til flekslån og dermed markant har ændret deres risikoprofil, er bemærkelsesværdigt. Jeg er ikke overbevist om, at alle dem, der ligger i flekslån i dag, bør ligge der. Jeg er ikke overbevist om, at de alle sammen kender konsekvenserne af at ligge der. Og jeg har en kraftig mistanke om, at mange er gået i flekslån, fordi de har følt sig tvunget til det, og ikke fordi de pludselig har ændret risikoprofil," siger Poul Stubkjær.

Exit-strategi - hvad er det for noget?

Han oplever i sit daglige arbejde som rådgiver, at rigtigt mange boligejere med flekslån ikke har en såkaldt exit-strategi for deres "fleks-eventyr".

"Jeg er med på, at der er nogen, der elsker flekslån og altid vil være i flekslån. Og det er fair nok. De lever og ånder med risikoen og kunne aldrig drømme om at gå i et fastforrentet lån. Men for den store gruppe af boligejere, som ikke er fleksfanatikere, er det død og pine nødvendigt, at de begynder at overveje, hvilken exit-strategi de skal anlægge sig for at komme ud af flekslån igen, så de ikke bliver fanget i en renteelevator," advarer Poul Stubkjær.

Med exit-strategi mener Poul Stubkjær, at boligejeren inden han optager et flekslån på forhånd skal have gjort sig nogle tanker om, hvornår han vil og kan gå i fastforrentet igen.

Ligger smertegrænsen ved et 7 pct., 6 pct. eller et 5 pct. fastforrentet lån, og hvor stor et kurstab vil eller kan man acceptere ved konverteringen til et fastforrentet lån.

Renterne vil stige

I Poul Stubkjærs verden er det ikke et spørgsmål om, hvorvidt man skal konvertere fra flekslån til fastforrentet - kun hvornår man skal gøre det.

For renterne vil med garanti begynde at stige igen fra det nuværende rekordlave niveau. Men ingen kan sige, hvornår det sker, og hvor langt op den efterfølgende vil komme.

"Mange har bildt sig ind, at de kan sidde og time det således, at de rammer rentebunden og dermed kan gå ud i fastforrentet på det mest optimale tidspunkt. Men de korte og de lange renter vender jo ikke nødvendigvis på det samme tidspunkt," siger han.

God mulighed for F1-boligejere

Lige nu er der en god exit-mulighed for boligejere, der står over for at få rentetilpasset deres flekslån til december, mener Poul Stubkjær.

Den fastforrentede 30-årige 5 pct.-obligation ligger i disse dage lige omkring kurs 99.

Dermed kan man konvertere med et beskedent kurstab på cirka 1 pct. af lånets hovedstol - naturligvis afhængigt af, hvilken kurs man kan indfri sit flekslån til. Men da rentetilpasningen er forholdsvist nært forestående, vil indfrielseskursen også nærme sig 100.

Poul Stubkjær mener, at alle med F1-lån kraftigt bør overveje 5 pct.-lånet - eller i det mindste holde skarpt øje med kursudviklingen.

"Vi har set en bevægelse mod højere kurser og dermed lavere effektive renter på de fastforrentede obligationslån. Og det er ikke utænkeligt, at de kan bevæge sig endnu mere i lukrativ retning. Men der er også risikoen for, at kurserne pludselig begynder at falde igen, og at det så ikke længere hedder en 5 pct.'er men en 6 pct.'er eller højere," siger Poul Stubkjær.