Tip     Print    RSS    Del    

Boligpriser langt fra virkeligheden

Af MATTIAS GRØNDAL

Offentliggjort 23.04.09 kl. 10:57

Afstanden mellem sælgerne og køberne på boligmarkedet bliver stadig større. Især lejlighederne har svært ved at følge med nedturen.

Foto: Colourbox

Relaterede artikler

Boligsælgere giver rekordstore prisnedslag

Varmen kan blive din største hus-udgift

Danskere vender gammel låne-traver ryggen

Se alle >>

Opinion

Ordet er dit: Overvejer du det nye 3,5 pct.-lån?

Tirsdag viste de seneste officielle tal for boligsalget, at priserne nu falder kraftigt for alle boligtyper, og at prisfaldet med ganske få undtagelser nu rammer hele landet.

Prisfaldene ramte tilbage i 2006 ejerlejlighederne først, og på landsplan er lejlighedspriserne nu faldet 11. kvartaler i træk. For parcel- og rækkehusenes vedkommende har der været syv kvartaler i træk med generelt faldende priser på landsplan, mens prisfaldet på fritidshuse efter en periode med svingende udvikling først for alvor begyndte at falde i det forgangne kvartal.

Mens prisudviklingen har været forskellig for de tre boligtyper, har de dog lige nu én ting til fælles: Forskellen mellem købere og sælgere har ikke været større de seneste år.

Længere fra hinanden

Ved at sammenligne Realkreditrådet og Realkreditforeningens statistik over udbudspriserne med ejendomsprisstatistikken kan man få et indtryk af, i hvor høj grad "til salg"-priserne er i overensstemmelse med de faktiske handelspriser.

En teknikalitet vedrørende en forskel i opgørelsen af kvadratmeterne i de to statistikker gør, at de gennemsnitlige faktiske kvadratmeterpriser alt andet lige vil have lavere naturligt leje end udbudspriserne, som de fremgår af mæglernes salgsannoncer (se note 2 til tabellerne nederst i denne artikel).

Trods denne forskel, som Realkreditrådet ikke er i stand til at sætte et præcist tal på, kan man af udviklingen i forskellen mellem udbudspriserne og de faktiske handelspriser udmærket udlede den konklusion, at sælgerne og køberne kommer stadig længere fra hinanden.

Forskel størst for lejligheder

Den største forskel mellem udbudspriser og de faktiske handelspriser findes på landsplan på ejerlejlighedsmarkedet.

Den gennemsnitlige kvadratmeterpris for alle de lejligheder, der blev finansieret med realkreditlån i årets første tre måneder, var 17.655 kr., mens den gennemsnitlige udbudspris på lejligheder ved udgangen af marts lå hele 37 pct. højere - nemlig 24.189 kr. per kvadratmeter.

Siden lejlighedspriserne begyndte at falde midt i 2006 er den procentvise forskel mellem udbudspriserne og de faktiske handelspriser steget konstant og nu mere end fordoblet fra 17,4 pct. i 3. kvartal 2006.

Sælgerne af ejerlejligheder har med andre ord langt fra justeret deres "til salg"-priser i overensstemmelse med den reelle prisudvikling.

Klar tendens for huse

Mens udviklingen har været knap så eksplosiv for landets parcel- og rækkehuse, så er tendensen klar.

I det forgangne kvartal lå udbudspriserne gennemsnitligt 24,9 pct. over de faktiske handelspriser, som de fremgår af Realkreditrådets ejendomsprisstatistik - med skyldig hensyntagen til den føromtalte forskel i opgørelsen af kvadratmeterne i de to statistikker.

Det er den største forskel siden i hvert fald 1. kvartal 2004, som udbudsprisstatistikken går tilbage til.

Ikke lig med nedslag

Udover problemstillingen med de forskellige måder at opgøre kvadratmeterne på i de to statistikker, så er der flere forklaringer på den store forskel.

Først og fremmest bliver der i det nuværende marked med et rekordlavt antal handler og generelt faldende priser givet - i mange tilfælde - ret så markante nedslag i prisen ved salg.

Derudover er det relativt store antal såkaldte lystsælgere, som kun vil sælge, hvis de kan få en høj pris for deres bolig, og den stigende gruppe af pressede boligsælgere, som af den ene eller anden grund ikke er i stand til at sænke prisen yderligere, med til at bevare udbudspriserne på et relativt højt niveau.

Tv: I denne by er priserne steget 101 procent

Udviklingen i forskellen på udbudspriser og faktiske handelspriser for parcel- og rækkehuse

Udviklingen i forskellen på udbudspriser og faktiske handelspriser for ejerlejligheder

Udviklingen i forskellen på udbudspriser og faktiske handelspriser for fritidshuse

Kilde: Realkreditrådet og Realkreditforeningen

Note 1: Tallene er baseret på ejendomsprisstatistikken og udbudsprisstatistikken. Handelspriserne for 1. kvartal 2009 er sammenlignet med udbudspriserne ved udgangen af marts, handelspriserne for 4. kvartal 2008 er sammenlignet med udbudspriserne ved udgangen af december osv. Der er tale om gennemsnitlige kvadratmeterpriser.

Note 2: Kvadratmeterpriserne i boligudbudsstatistikken og ejendomsprisstatistikken er ikke opgjort på samme måde og kan ikke sammenlignes direkte. I boligudbudsstatistikken anvendes de kvadratmetermål, som oplyses for ejerboligerne i salgsannoncerne på internettet. For parcel- og rækkehuse samt fritidshuse opgives BBR-arealet, mens det for ejerlejligheder er det tinglyste areal som opgives. I ejendomsprisstatistikken anvendes for alle ejendomskategorier et vægtet BBR-areal, hvor blandt andet beboelige kælderarealer og tagetager tæller delvist med. Det vægtede BBR-areal er gennemsnitligt større end det rene BBR-areal. Derfor vil kvadratmeterpriserne alt andet lige være højere i boligudbudsstatistikken end i ejendomsprisstatistikken.