Tip     Print    RSS    Del    

Fleksbombe truer boligmarkedet

Af MATTIAS GRØNDAL

Offentliggjort 29.04.09 kl. 12:42

Flekslånenes voldsomme popularitet og de faldende boligpriser kan sætte gang i en ond spiral, advarer uafhængig lånrådgiver. Stigende renter kan gøre ondt meget værre.

Foto: Colourbox

TV-indslag

Spar penge: Udnyt dit boliglån

De gyldne regler for konvertering

Relaterede artikler

Boligsælgere giver rekordstore prisnedslag

Varmen kan blive din største hus-udgift

Danskere vender gammel låne-traver ryggen

Se alle >>

Opinion

Ordet er dit: Overvejer du det nye 3,5 pct.-lån?

De danske boligejere har i et aldrig tidligere set omfang kastet sig over flekslån. I sidste uge viste de seneste tal, at hele 83 pct. af nyudlånet til ejerboliger og fritidshuse i de første tre måneder af 2009 var rentetilpasningslån.

Boligejerne er besnærrede af de seneste måneders meget lave korte renter, der siden efteråret har banket F1-renten ned fra mere end 6 pct. til et godt stykke under 3 pct.

Men flekslånenes voldsomme popularitet kommer på et svært uheldigt tidspunkt, lyder advarslen fra Poul Stubkjær, partner i den uafhængige rådgivningsvirksomhed RealRåd.

"Det er paradoksalt, at realkreditinstitutterne tillader denne kraftige trafik over i flekslån. I en tid med faldende boligpriser og risikoen for stigende renter udgør flekslån potentielt en langt større belastning for kreditforeningerne, hvilket kan give betydelige fremtidige stigninger i bidragssatserne. SDO-lovgivningen er skruet således sammen, at der er en latent risiko for en selvforstærkende effekt," siger Poul Stubkjær.

Lidt forenklet kan man sige, at realkreditinstitutterne med indførelsen af SDO-loven i 2007 nu skal sætte penge til side til at dække tab som følge af faldende boligpriser - også selvom disse tab endnu ikke er og i mange tilfælde aldrig bliver realiseret, fordi folk bliver boende og fortsat kan betale ydelsen på lånet.

SDO-lovens fortrædeligheder

Den mere langhårede forklaring er, at realkreditinstitutterne overfor obligationsinvestorerne skal garantere for den værdi, der ligger som sikkerhed for det udstedte realkreditlån - deraf ordene bag forkortelsen SDO: Særligt Dækkede Obligationer.

Alle rentetilpasningslån, som enten er udstedt eller refinansieret siden SDO-loven blev implementeret i 2007, bygger ifølge Poul Stubkjær på SDO-principperne.

Hvis låntagerens bolig falder i værdi, skal realkreditinstituttet stille med yderligere sikkerhed - typisk i form af statsobligationer. Pengene til at købe disse statsobligationer for, kan i sidste ende i princippet kun komme et sted fra, nemlig fra kunderne og i form af højere bidragssatser.

De seneste par år er boligpriserne flere steder i landet faldet med 20-30 pct. i forhold til toppen, hvilket allerede i mange tilfælde har udhulet værdien af pantet betydeligt. Her er der i princippet ikke den store forskel på flekslån og fastforrentede lån.

Samfundsmæssig belastning

Flekslånenes destruktive karakter vil først for alvor åbenbares, hvis vi ser stigende renter. For det vil alt andet lige lægge et yderligere pres i nedadgående retning for boligpriserne, og i modsætning til de fastforrentede lån har flekslån ikke indbygget en automatisk restgældsbeskyttelse ved rentestigninger.

"Dette parallelitetsprincip er så vigtigt at forstå. For det er forudsætningen for at forstå, hvorfor rentetilpasningslån rent samfundsmæssigt er en belastning. Det er altså ikke bare et enkelt låntagervalg. Det er også et valg, man træffer på vegne af alle mulige andre låntagere, når man vælger at tage et rentetilpasningslån," siger Poul Stubkjær.

Ved rentestigninger vil kursen på det fastforrentede lån falde. Dermed falder restgælden mere eller mindre parallelt med boligens værdi, og realkreditinstituttet skal dermed ikke stille med ekstra sikkerhed over for obligationsinvestoren.

Flekslån derimod bliver altid både optaget og indfriet til tæt ved kurs 100. Hvis renten stiger og presser boligpriserne yderligere ned, vil flekslånerne dermed fortsat skylde det samme - men relativt set vil gælden vokse i forhold til boligens værdi, og derfor skal realkreditinstituttet stille med ekstra sikkerhed.

Udsigt til rentestigning

Ifølge Poul Stubkjær kan fleksrenterne meget vel bevæge sig en smule længere ned på kort sigt, men tager man de mere langsigtede briller på, så er der alt andet lige udsigt til rentestigninger.

"De korte renter er blevet presset helt i bund af centralbankernes forsøg på at afbøde konsekvenserne af den globale økonomiske afmatning. Men de lange renter ligger fortsat relativt højt, hvilket er et udtryk for, at markedet forventer et højere renteniveau på længere sigt. Derfor risikerer vi at få et pludseligt spring i fleksrenterne," siger Poul Stubkjær.

Og det kan gå hen og blive rigtig grimt, når fleksfesten således stopper på et tidspunkt. Den selvforstærkende effekt af SDO-loven forklarer Poul Stubkjær således.

"Når ejendomspriserne falder, skal kreditforeningerne lægge yderligere sikkerheder til side. Disse yderligere sikkerheder skal betales af nogen på et eller andet tidspunkt. Det vil i praksis blive lagt ud på låntagerne i form af højere bidragssatser. Låntagerne får så en højere ydelse, som igen påvirker boligpriserne," forklarer Poul Stubkjær.

Moralsk anløbne

Poul Stubkjær tilbragte den forgangne weekend i RealRåds stand på boligmessen i Bella Center, hvor mange besøgende til hans store foruroligelse havde et mildt sagt nonchalent syn på renterisiko og flekslån.

"Alle taler om risikoen for stigende renter, men mange negligerer den tilsyneladende. Desværre. På boligmessen oplevede jeg mange, der sagde: 'Jamen, det sker jo ikke. Og hvis det sker, så kommer regeringen jo bare og redder os'. Den her form for moralsk anløbenhed er virkeligt blevet udbredt. Og det er skræmmende," siger Poul Stubkjær.

Han advarer mod risikoen for en langsigtet mentalitets-ændring i befolkningen, hvis den gentagne gange oplever, at staten redder folk, som løber en kalkuleret risiko.

"Det svarer jo fuldstændigt til, at du går på kasino og taber dine penge. Og når du så går ud af døren, får du bare en pose penge i hånden igen. Så har du jo ikke lært noget som helst. Og det er jo ikke holdbart på den lange bane," ræssonerer Poul Stubkjær.

Råd: Lur på 5 pct.-lånet

Poul Stubkjær har et meget klart råd til alle boligejere med flekslån.

"Det 30-årige fastforrentede 5 pct.-lån kan øjnes i fremtiden og er på vej op i kurs. Når det kommer så højt op, at det kan hjemtages uden for stort kurstab, så vil jeg på det kraftigste anbefale boligejere med flekslån at skifte over. Det er en relativt lav rente, og så er det et sikkert produkt i en usikker tid," lyder det fra Poul Stubkjær.

Tv: Guide: Skal du lægge boliglånet om?

Tv: Sådan sparer du penge: Læg boliglånet om