Tip     Print    RSS    Del    

Andelskaos: Valuarer skød 300 mio. forbi

Af BO JØRGENSEN

Offentliggjort 25.08.09 kl. 10:22

Valuarvurdering af andelsforeninger er kommet under pres, efter at to mæglere har sat uofficiel danmarksrekord i fejlvurdering af københavnsk ejendom.

Arkivfoto

Ejendommen Ringertoften

Ejendommen Ringertoften i Københavns nordvestkvarter blev i 2006 overtaget af lejerne for 466 mio. kr. lånt i BRFkredit.

?Valuarvurdering marts 2007: 580.000.000 kr.

?Valuarvurdering marts 2008: 580.000.000 kr.

?Valuarvurdering marts 2009: 550.000.000 kr.

?Vurdering af ny valuar den 22. juni 2009: 221.500.000 kr.

Relaterede artikler

Boliglån dyrere efter USA-tal

Historisk lav fleksrente

Bolig-udlejere kan umuligt sætte lejen lovligt

Se alle >>

Hvordan kan to ejendomsmæglere skyde 300 mio. kr. forbi hinanden i deres vurdering af samme ejendom?

En ny Danmarksrekord i uens mæglervurderinger kommer efter al sandsynlighed til at danne baggrund for en lang stribe erstatningskrav fra andelsbolighavere, der føler, at de er blevet snydt af mæglere til at købe til alt for høje priser.

Dermed er der lagt op til et opgør om troværdigheden ved og værdien af såkaldte valuarvurderinger, der ellers præcis skulle give et øjebliksbillede af en ejendoms værdi.

I forvejen har Dansk Ejendomsmæglerforenings forsikringsselskab AIG netop betalt en erstatning på 1,175 mio. kr. fordelt på flere andelshavere, fordi en valuar (en ejendomsmægler uddannet til at foretage vurderinger,red.) havde sat værdien af deres fælles ejendom for lavt. Dermed gik sælgere af lejligheder i ejendommen glip af en gevinst på 6.000 kr. pr. kvm.

Den nye strid gælder én af Københavns største boligejendomme, Ringertoften, der med 411 lejligheder i marts i år blev vurderet til 550 mio. kr. I juni blev ejendommen af en anden valuar vurderet til kun at være 251 mio. kr. værd, og den store forskel har nu fået boligrådgiveren Lars Wismann til at opfordre en lang række beboere til at kræve erstatning. Det skal dog for god ordens skyld bemærkes, at der ikke lidt noget tab endnu.

Ringertoften blev i 2006 overtaget af de daværende lejere i den store ejendom for godt 466 mio. kr., som de lånte næsten 100 pct. hos BRFkredit.

Værdi vakte undren

Forinden foreningens endelige køb fastsatte en valuar ejendommens værdi 20 pct. højere - 580 mio. kr., hvilket efterfølgende har vakt undren. Det følgende år nedsatte han værdien til 550 mio. kr.

Derfor kontaktede andelshaverne en advokat og tog kontakt til den nye valuar, der med et pennestrøg nu har halveret ejendommens værdi.

Lars Wismann forudser en lang stribe erstatningskrav mod valuaren både fra andelshavere, der har solgt for billigt, og fra andelshavere, der har købt for dyrt.

»Hvis en valuar overser, hvad en tilsvarende ejendom er blevet handlet til, så er der store muligheder for, at vurderingerne bliver endog meget langt fra handelsværdien. Og da andelsboligforeningerne lægger vurderingerne til grund for de makimale handelspriser, er det særdeles vigtigt, at forbrugerne skal kunne stole på vurderingerne,« siger Lars Wismann.

Kræver forklaring

Formanden for DE, Steen Winther-Petersen, siger, at han nu har krævet en skriftlig forklaring af den første valuar med en begrundelse for den høje vurdering.

»Men begge vurderingerne kan måske være foretaget helt efter bogen. Meget afhænger helt af, hvilke forudsætninger man lægger til grund. Og det er jo næppe nogen hemmelighed, at realkreditinstitutterne og bankerne ikke vil yde finansiering i øjeblikket. Er der ingen eller kun få købere til en ejendom, må det nu engang smitte af på vurderingen,« siger Steen Winther-Petersen, der ikke mener, at sammenligning med tilsvarende ejendomme ikke lader sig gøre i den konkrete sag.

Fri prisdannelse er rigtig

»Men denne sag viser med al tydelighed, at en fri prisdannelse, baseret på markedsværdi, som man kender fra Sverige, er det rigtige, selv om det måtte betyde et farvel til valuarvurderinger, som nogle valuarer og boligrådgivere ernærer sig ved,« siger DE' formand.

Også Andelsboligforeningens Fællesrepræsentation, ABF, mener, at tiden nu er inde til at afskaffe valuarvurderinger.

»Dette eksempel viser med al tydelighed, at der kan være uacceptable forskelle i vurderingerne. Derfor bør loven ændres, så det udelukkende bliver den offentlige ejendomsvurdering, der lægges til grund,« siger sekretariatschef Jan Hansen, ABF.