Tip     Print    RSS    Del    

Andelsboliger handles som Vorbasse Marked

Af LENE ANDERSEN

Offentliggjort 31.08.09 kl. 15:42

Købere af andelsboliger har ingen reel mulighed for at gennemskue prisen, før de har besluttet sig for at købe. En lovreform er stærkt påkrævet, mener boligforsker Jens Lunde.

Jens Lunde. Foto: Lars Krabbe

Relaterede artikler

Varmen kan blive din største hus-udgift

Danskere vender gammel låne-traver ryggen

Skatter holder boligmarkedet nede

Se alle >>

Opinion

Ordet er dit: Overvejer du det nye 3,5 pct.-lån?

Køberne af andelsboliger har i dag ingen jordisk chance for at gennemskue priserne. Prisen på en andelsbolig burde være direkte sammenlignelig med en ejerbolig, men er det ikke.

I stedet køber andelsboligejeren i stadig flere tilfælde sig ind i et uoverskueligt morads af gæld, avanceret finansiering og uforudsigelig fremtidig husleje.

Derfor efterlyser Jens Lunde, lektor ved Handelshøjskolen i København og en af landets fremmeste boligforskere, nu en ændring af loven om professionel omsætning af boliger eller andelsboligloven.

»Det er uforståeligt, at man politisk finder sig i, at et område kører på den lemfældige måde. Så længe der ikke gives ordentlige informationer på området, vil det være noget rod. Det svarer til hestehandel uden viden om hestens sundhedstilstand. Sådan et Vorbasse andelsboligmarked,« konstaterer Jens Lunde.

Bedre informationer

Han fastslår, at ordentlige informationer skal ses i tilbudsmaterialet.

»Det er for sent med detaljerede informationer fra foreningen, når man mere eller mindre bindende har besluttet sig for købet.«

Aviser og tv bugner med historier om andelsboligmarkedet, og kun få er positive.

Markedet er gået helt i stå. Og ejerne tvinges til voldsomme prisjusteringer, uden at man som køber af den grund ved, om det er en billig lejlighed man køber.

En lejlighed til 1 kr. kan vise sig at være væsentligt dyrere end lejligheden til 1 mio. kr., fordi man køber sig til en andel i foreningens gæld.

Realkredit Danmark vurderede for nylig, at to af tre andelsboliger i københavnsområdet blev solgt til for høj pris. Og flere foreninger overvejer nu muligheden for at leje tomme lejligheder ud for at få dækket afbetalinger på gælden.

Ligesom andre har bedt om en lovændring, så bankerne har mulighed for at overtage lejligheder på tvangsauktion fra kunder, der har belånt deres andelsværdi og nu ikke kan betale.

Jens Lunde pointerer, at problemet i virkeligheden har været der i årevis. Men det er først nu blevet synligt, fordi så mange foreninger har opskrevet andelskronen voldsomt, hvorved priserne på andelslejligheder for første gang er kommet op i millionklassen. De rammes nu af sammenbruddet på boligmarkedet.

Samtidig er mange nyere eller nybyggede foreninger finansieret med rentetilpasningslån forsynet med renteswaps, afdragsfrihed og i enkelte tilfælde teaserlån, hvor renten er meget lav i begyndelsen for derefter at stige voldsomt.

»Problemet er, at loven kun kræver, at folk, der sælger en andelsbolig, skal oplyse om andelens værdi. Sælger behøver altså ikke i første omgang oplyse noget om gælden i foreningen. Derfor sammenligner du æbler og pærer, hvis du sammenligner prisen på en andelsbolig med prisen på en ejerlejlighed,« siger Jens Lunde.

For at understrege sin pointe griber han ud efter en bog i en af de mandshøje bunker dansk og international litteratur om boligfinansiering, der fylder reoler og gulvet med på det lille kontor på Institut for Finansiering på Handelshøjskolen i København.

Loven bør ændres

»Loven bør laves om, så man ved, hvad man køber. Prisen for en udbudt andelsbolig skal bestå af andelens værdi + andelen af gælden i foreningen. På den måde får man noget, der kan sammenlignes med en ejerbolig. Lige nu får du oplyst egenkapitalen, men ikke den reelle værdi. Derfor bliver andelsboliger handlet på forkerte grundlag,« siger Jens Lunde.

Nogle foreninger er reelt teknisk insolvente, fordi værdien af de udlejningsejendomme, der er med til at fastsætte andelsforeningens ejendomsværdi, falder kraftigt.

Samtidig afdrages der ikke alle steder på gælden.

Men som køber risikerer man, at den vurdering, andelskronen er sat efter, er både to og tre år gammel. Dermed er der ikke taget højde for de kraftige prisfald.

»Du bør også have regler om, hvad der skal oplyses. I nybyggede foreninger skal du oplyse forholdsvis detaljeret om, hvilke lån der er, og hvor store de er. Men når lejligheden sælges videre, er der næsten ingen krav. Det er fuldstændig vanvittigt, at der ikke er krav om en salgsopstilling med et minimumskrav til oplysninger fuldstændig som ved en ejerbolighandel,« mener Jens Lunde.

Andelens værdi

Et eksempel på, hvad der burde oplyses om, kunne være opsparing til nyt tag.

Opsparingen øger andelens værdi, men når pengene er omsat i et nyt tag, falder værdien.

Kendskab til en ny lavere andelsværdi, så snart en kommende generalforsamling er overstået, bør også oplyses, mener Jens Lunde.

Han vurderer, at mange andelslejligheder fortsat er ganske billige, fordi ejendommens værdi fastsættes efter prisudviklingen i huslejeregulerede ejendomme, hvor værdien af den grund holdes nede.

»Men vi er langsomt ved at udligne det. Ejerne af udlejningsejendomme øger værdien af deres ejendomme via renoveringer, og prisen på andelsboliger er væsentligt højere end for få år siden,« konstaterer Jens Lunde, der græder tørre tårer over, at markedet med mere end 100.000 boliger mister sin rolle som de særligt billige boliger, som kun nogle få havde adgang til.

Blandet økonomi

»Jeg har egentlig ikke særlig sympati for, at nogle skal have en billig lejlighed forærende, fordi de kender nogle andre i en andelsforening. På et eller andet tidspunkt vil beslutningen om, hvorvidt du køber andelsbolig eller ejerbolig, bestå i, om du kan leve med, at andre skal være med til at bestemme finansieringen af din gæld,« mener Jens Lunde, der undrer sig over, at folk tør sammenblande deres økonomi og gældsforpligtelse med en flok fremmede, hvis privatøkonomi man ikke kender.

»Du bliver ikke kreditvurderet for at få lov at flytte i en andelsboligforening. Og lige nu kan du købe andele til få tusinde kroner, fordi sælger og foreningen leder efter nogen til at betale af på gælden. Hvis du gør det, kan du flytte ind i en forening uden at betale, lige til de smider dig ud. Jeg kender ingen, der har gjort det, men jeg kender tilværelsen. Og man hæfter jo normalt solidarisk i en forening. Så hvis en falder fra, skal de andre betale hans andel af gælden.«