Tip     Print    RSS    Del    

Ny afgørelse kan halvere andelspriser

Af LENE ANDERSEN

Offentliggjort 05.09.09 kl. 09:31

Tusindvis af andelslejligheder i København og på Frederiksberg skal efter alt at dømme nedskrive værdierne kraftigt.

Foto: Niels Hougaard

Relaterede artikler

Varmen kan blive din største hus-udgift

Danskere vender gammel låne-traver ryggen

Skatter holder boligmarkedet nede

Se alle >>

Opinion

Ordet er dit: Overvejer du det nye 3,5 pct.-lån?

Økonomisk ruin truer flere andelsboligforeninger i Københavnsområdet.

I sidste ende kan de blive tvunget til massive nedskrivninger af andelskronen, så andelsværdierne af deres lejligheder kan blive reduceret med 30-50 pct.

Problemet er de finansielle instrumenter, som mange foreninger har købt sammen med deres rentetilpasningslån.

Den såkaldte renteswap skulle holde huslejen nede, ligegyldigt hvad vej renten blæste. Men i dag er renten faldet brat, og det betyder, at renteswappen er negativ.

Det har foreningerne på deres rådgivers anbefaling holdt ude af regnskabet. Men den går ikke, fastslår Erhvervs- og Selskabsstyrelsen i en ny afgørelse.

Swaps skal indregnes

»Nu slås det én gang for alle fast, at hvis et finansielt instrument, eksempelvis en renteswap, har en betydning for vurdering af årsregnskabet for andelsboligforeningen, skal den indregnes i regnskabet, uanset hvilken af Årsregnskabslovens regnskabsklasser der anvendes,« siger Eskild Nørregaard Jakobsen, der er partner i Ernst & Young og formand for FSR's regnskabstekniske udvalg og fortsætter:

»Det sker for at sikre aflæggelse af retvisende årsregnskaber. Og det vil kunne få ganske markante konsekvenser for nogle andelsboligforeningers årsregnskab.«

Erhvervs- og Selskabsstyrelsen forholder sig ikke til andelskronen. Det gør til gengæld Erhvervs- og Byggestyrelsen, som administrerer andelsboligloven.

»Det er vores holdning, at beregningen af andelskroneværdien skal være så korrekt som overhovedet mulig. Det betyder, at renteswappen skal indgå i beregningen af andelskroneværdien, hvis den er af væsentlig betydning,« siger fuldmægtig Jane Lorenzen, Erhvervs- og Byggestyrelsen

Hun er af økonomi- og erhvervsminister Lene Espersen (K) blevet pålagt at undersøge gennemsigtigheden af andelsboligforeningers økonomi.

Kraftigt fald

For mange andelsboligforeninger har de to styrelsers beslutning ingen betydning.

Men de nyere foreninger med rentetilpasningslån til hårgrænsen og en fastlåsning af huslejen via en swap oveni kan betyde, at andelsværdierne falder kraftigt,

Danmarks største andelsboligforening, A/B Hostrups Have, kan ifølge officielle dokumenter risikere at skulle sænke andelskronen fra 1.346 til 989.

A/B Kingosparken vil gå fra en andelskrone på 2.900 til 860.

»Vi står i en umulig situation rent rådgivningsmæssigt lige nu. Hvis vi indregner swappen og nedskriver værdien af andelsboligforeningen kraftigt, så kan sælger komme efter os. Og argumenterer vi for at bevare den høje andelskrone, så kan køber komme efter os. Uanset hvad risikerer revisorer og advokater erstatningssager fra sure købere eller sælgere, og det drejer sig om rigtigt mange penge,« siger advokat Claus Clausen, Egemar & Clausen Ejendomsadministration.

Trods styrelsens vurdering mener han, at der er behov for en domstolsafgørelse for at sikre en ensartet fortolkning af reglerne.

Sagen åbnet

Den erfarne andelsboligadvokat Henrik Qwist, Nielsen & Thomsen Advokater, har åbnet sagen.

Han har på vegne af A/B Hostrups Have søgt at få sikkerhed for, at renteswappen ikke skal påvirke andelskronen hverken positivt eller negativt, men alene medtages i en note til regnskabet.

Første skridt har været forespørgslen hos Erhvervs- og Selskabsstyrelsen.

»Jeg mener, styrelsens fortolkning er forkert. Vi havde håbet at få medhold, men at styrelsen vil have værdien af swappen medregnet i regnskabet betyder ikke, at foreningerne behøver tage den med i opgørelsen af andelskronen. Det er en fortolkning af andelsboligloven, der afgør det. Det spørgsmål ligger hos Erhvervs- og Byggestyrelsen og i sidste omgang ved domstolene,« siger Henrik Qwist.

Han vil ikke anbefale de foreninger, han rådgiver, at gøre noget anderledes, end de har gjort hidtil.

Lige nu har eksempelvis A/B Hostrups Have dog valgt at sælge til en andelsværdi uden swap. Men foreningen indefryser en del af salgsprovenuet, så det evt. kan returneres til køber, hvis andelsværdien skal sænkes.

Urimelig nedskrivning

»Vi mener, at vi har ret. Alt andet vil have store konsekvenser for andelsboligforeningerne, der helt urimeligt vil skulle nedskrive andelskronen på grund af en uopsigelig renteswap,« siger Henrik Qwist.

Han forklarer, at renteswapaftalen indgås med en bank for at sikre foreningens drift i 20 - 30 år fremover. Aftalen sikrer foreningen en fast lav rente i mange år. Aftalen er uopsigelig og skal derfor ikke påvirke foreningens balance i perioden.

Det har aldrig været hensigten, at foreningen skal opsige aftalen.