Tip     Print    RSS    Del    

Samleveren siger stop. Hvad sker der med det fælles hus?

Offentliggjort 11.02.12 kl. 09:49

Parterne i et sameje bør aftale, hvordan en række praktiske foranstaltninger skal tackles under såvel samejets beståen som ved en eventuel opløsning.

Min søn og hans samlever har et hus, som de hver ejer halvdelen af. De er ikke gift, men har boet sammen en del år og ejet huset i fem år. De har sammen et barn på syv år. Der er en friværdi på ca. 800.000 kr. i huset, og huset kan handles til ca. 3,1 mio. kr. De har begge fra starten og gennem ejerperioden betalt lige meget i husleje og i udbetaling. Nu har min søns samlever besluttet at forlade min søn og vil gerne have, at de sælger huset. Min søn ønsker ikke at sælge huset, men har heller ikke penge til at indfri halvdelen af friværdien.

De har gennem hele ejerperioden indbetalt til en fælles konto, hvorfra terminsydelser, ejendomsskat, og forbrugsomkostninger (vand, varme, el, licens m.v.) blev betalt. Der er ingen skriftlig aftale om indbetalingerne til ovennævnte konto, blot at de begge har adgang til den. Der indestår på kontoen p.t. ca. 350.000 kr. Det er en konto, der i banken kaldes prioritetskonto og er tilknyttet et banklån, som er tinglyst i huset. Kontoen må ikke gå i minus, og bankens tinglyste lån i huset er 700.000 kr. De deles om at betale ejendomsværdiskatten via deres skat.

Hvorledes er min søn og hans samlever stillet, hvis min søn fastholder, at han ikke vil sælge huset?

Skal samleveren stadig deltage i indbetaling til prioriteterne, hvis hun gør alvor af at rejse fra huset? Kan banken kræve huset tvangssolgt? Kan min søn evt. gøre udlæg i hendes indkomst til betaling af prioritetsydelserne og ejendomsskatterne, når hun ikke bor i huset?


mvh.

V. H.

SVAR:

Det er ikke første gang og næppe heller sidste gang, at denne problemstilling foreligger.

Foreligger der ingen samejeoverenskomst, dvs. en aftale mellem Deres søn og hans samlever om bl.a. afvikling af samejet, beror retsstillingen for deltagerne i samejet, dvs. Deres søn og samleveren, på de regler, der er udviklet i den juridiske teori og retspraksis.

Beslutninger om et samejes anliggender antages som udgangspunkt at kræve enighed blandt samejets deltagere.

Som en ikke uvæsentlig undtagelse fra dette udgangspunkt er det i en række domstolsafgørelser antaget, at hver enkelt deltager i et sameje kan kræve samejet opløst. Det antages ligeledes, at opløsning i en sådan situation finder sted ved bortsalg af ejendommen på en offentlig auktion.

Det er vel næsten overflødigt at gøre opmærksom på, at den bedste løsning vil være, hvis Deres søn og hans samlever i fællesskab kan finde en løsning for at opløse samejet.

Opløsning af sameje

Men har Deres søn ikke midler til at købe samleveren ud af huset, og fastholder samleveren, at hun gerne vil have halvdelen af husets friværdi samt halvdelen af indeståendet på ”prioritetskontoen” med sig ved fraflytningen, må huset sælges. Ønsker den ene part i samejet ikke at sælge huset frivilligt, kan den anden part som udgangspunkt kræve samejet opløst og huset afhændet på en frivillig auktion.

Der er næppe nogen tvivl om, at en retstvist mellem parterne om disse forhold samt et salg på en frivillig auktion kun vil medføre yderligere, betydelige omkostninger og dertil en yderligere risiko for tab på huset.

Alt afhængigt af de nærmere låneaftaler, som Deres søn og hans samlever indgik ved købet af ejendommen, er samleveren forpligtet over for kreditforening, bank og andre långivere, indtil der måtte foreligge en aftale om gældsovertagelse, som den pågældende kreditforening, bank m.v. har godkendt. Dette gælder, hvad enten samleveren forlader huset eller ej.

Krav om salg

Man kan som udgangspunkt ikke frigøre sig fra den gæld, som man har stiftet i forbindelse med et huskøb, ved at fraflytte huset.

Hvis lånene i kreditforening, bank mv. misligholdes, kan den pågældende långiver kræve ejendommen solgt på en tvangsauktion.

Resterende gæld, som ikke måtte være indfriet eller overtaget på tvangsauktionen, hæfter pantsætteren fortsat for, og långiveren kan altså søge fyldestgørelse i låntagerens øvrige formue for dette beløb.

Forestiller man sig, at samleveren de facto ophører med at betale sin del af ydelserne, tvinges den anden part til at betale samtlige ydelser på huset, hvis vedkommende vil undgå en tvangsauktion over huset.

Hvad er der aftalt?

Om samleveren i det indbyrdes forhold mellem Deres søn og samleveren i sidste ende skal betale en andel af de løbende ydelser, selv om det kun måtte være Deres søn, der bebor huset, beror i første række på, hvad parterne aftaler.

For at forebygge disse og andre problemstillinger bør parterne i et sameje altid - og allerede ved stiftelsen af samejet - indgå en aftale om, hvordan sådanne problemer under samejets beståen og ved samejets opløsning skal håndteres. I en samejeoverenskomst er det altså muligt at fastsætte et sæt ”færdselsregler” for, hvordan fremtidige mulige konflikter løses, herunder hvordan en part kommer ud af samejet.