Tip     Print    RSS    Del    

Klinik i boligen kan sælges skattefrit

Offentliggjort 27.06.09 kl. 03:00

Hvis tandlægen har indrettet klinik i en del af sin beboelse, vil det i nogle tilfælde være muilgt at sælge ejendommen skattefrit. Det gælder også for andelsbeviser med brugsret over bolig og erhvervslokaler, og her er reglerne endda ganske lempelige.

Svar: I nogle tilfælde er det muligt at sælge en ejendom skattefrit, selv om ejendommen benyttes både til beboelsesformål og erhvervsmæssige formål, eksempelvis til lægepraksis eller arkitektvirksomhed. Tilsvarende regler gælder for andelsbeviser. En ny afgørelse fra Landsskatteretten viser, at reglerne for skattefrit salg af andelsbeviser, der giver brugsret over både boliger og erhvervslokaler, er ganske lempelige.

Efter den såkaldte ”parcelhusregel” kan parcelhuse og ejerlejligheder sælges skattefrit, hvis ejerlejligheden og parcelhuset har tjent til bolig for ejeren i den tid, han har ejet huset. Endvidere skal visse arealkrav som udgangspunkt være opfyldt.

Efter skattevæsenets mangeårige, faste praksis omfatter parcelhusreglen imidlertid også i visse tilfælde beboelsesejendomme, der ikke udelukkende har været til beboelse, men også til erhvervsmæssige formål. Sådanne ejendomme benævnes i fagsproget ”blandet benyttede ejendomme”. Eksempelvis kan nævnes frisøren, der indretter en salon i sit parcelhus, eller tømreren, der har et værksted i kælderen.

Sådanne blandet benyttede ejendomme kan altså i visse tilfælde sælges skattefrit, selv om ejendommen ikke kun har været anvendt til beboelse.

Flere betingelser

Flere betingelser skal dog være opfyldt for et skattefrit salg.

Efter skattevæsenets praksis er det således et krav for at anse ejendommen for omfattet af parcelhusreglen, at parcelhuset eller ejerlejligheden har bevaret karakteren af en- eller tofamilieshus, ejerlejlighed eller eventuelt sommerhus uanset den erhvervsmæssige anvendelse, således at ejendommen i overvejende grad må siges at tjene beboelsesformål.

Når skattevæsenet skal tage stilling til, om et parcelhus eller en ejerlejlighed kan siges at ”have bevaret karakteren” af en- eller tofamilieshus m.v., vil skattevæsenet bl.a. tage hensyn til vurderingsmyndighedernes fordeling af ejendomsværdien på beboelsen og resten af ejendommen.

Hvis mindst 50 pct. af ejendomsværdien for et enfamilieshus eller en ejerlejlighed er henført til beboelsen, vil dette efter vurderingsmyndighedernes vejledende retningslinjer normalt være udtryk for, at betingelsen er opfyldt.

Skattevæsenet vil endvidere tage hensyn til ejendommens fremtræden og til den faktiske fordeling af arealet mellem beboelsesformål og erhvervsmæssig benyttelse. Ligeledes vil bygningsmyndighedernes betegnelse af ejendommen kunne indgå som et vejledende moment ved skattevæsenets bedømmelse.

Der har været ført flere sager om, hvorvidt sådanne blandet benyttede ejendomme har været omfattet af parcelhusreglen og dermed har kunnet sælges skattefrit. Eksempelvis kan nævnes en sag fra 2006, hvor en ejendom var blevet anvendt til beboelse og tandlægepraksis.

Ejendommen var vurderet som en beboelses- og forretningsejendom med en ejerboligværdi på mere end 50 pct. af den samlede ejendomsværdi. Hele ejendommens underetage på 353 kvm var blevet anvendt som bolig for tandlægen og hans familie, medens 1. sal på 217 kvm var blevet anvendt til tandlægeklinik.

Efter Landsskatterettens opfattelse var denne ejendom omfattet af parcelhusreglen og kunne altså sælges skattefrit. Som begrundelse herfor nævnte Landsskatteretten, at ejerboligværdien udgjorde over 50 pct. af den samlede ejendomsværdi, at ca. 62 pct. af det samlede bygningsareal faktisk var blevet benyttet til beboelse, og at ejendommen i overvejende grad synes at fremtræde som og have karakter af en beboelsesejendom.

Andelsbeviser

For andelsbeviser i andelsboligforeninger gælder der en særlig regel om skattefrihed ved salg af andelsboliger. Reglen ligner til forveksling ”parcelhusreglen”.

Det er altså muligt at sælge en andelsbolig skattefrit, hvis andelshaveren har anvendt lejligheden som bolig i den tid, hvori han har ejet andelsbeviset.

Gjaldt der ingen særregler, ville andelsbolighaveren blive beskattet efter samme regler som aktionærer og anpartshavere.

Formålet med den særlige regel om beskatning ved salg af andelsboligbeviser er derfor at ligestille andelsbolighavere med ejere af et parcelhus eller en ejerlejlighed.

For andelsbolighavere gælder derfor også den regel, at tab ved salg af en andelsbolig ikke kan fratrækkes ved indkomstopgørelsen.

Andelsbevis til erhverv

På samme måde som for ejerboliger ses det i praksis, at et andelsbevis giver brugsret til lokaler, der ikke blot anvendes som beboelse, men som også anvendes til erhvervsmæssige formål.

Som for de blandet benyttede ejerboliger kan også for sådanne andelsbeviser rejses spørgsmålet, om brug af lejligheden til erhvervsmæssige formål er til hinder for et skattefrit salg af andelsbeviset.

Denne problemstilling kom op til overfladen i 2005 i forbindelse med vedtagelsen af nye regler for beskatning af aktieavancer.

Det blev dengang tilkendegivet, at den særlige skattefritagelsesbestemmelse for andelsbeviser i andelsboligforeninger skulle gælde både for den del af andelsbeviset, der svarer til sælgerens beboelseslejlighed, og for den del af andelsbeviset, der ikke svarer hertil. Skattevæsenets praksis svarer hertil. Det fremgår således også af skattevæsenets egne vejledende retningslinjer, at skattefritagelsesbestemmelsen også omfatter den del af andelsbeviset, som ikke svarer til sælgerens beboelseslejlighed.

En konkret sag

Problemstillingen har nu været fremme i en konkret sag, der blev afgjort af Skatterådet i marts 2009. Spørgsmålet var altså her, om et andelsbevis kunne sælges skattefrit, selv om andelsbeviset gav rådighed både over en beboelseslejlighed og over nogle erhvervslokaler, der blev anvendt som restaurant. Tilmed var restaurationslokalerne større end beboelseslejligheden. 55 pct. af det areal, som andelshaveren havde rådighed over, blev således anvendt til restauration.

Skatterådet kunne her oplyse, at andelsbeviset kunne sælges skattefrit, selv om lejligheden rummede en overvejende erhvervsdel. Denne afgørelse begrundede Skatterådet med, at hele ejendommen var vurderet som beboelse. Skatterådet henviste også til lejlighedens karakter og til, at restauranten fortrinsvis var beliggende i kælderplan.

Ikke blot lovgivningen, men også skattevæsenets praksis lægger således op til en ganske lempelig beskatning af andelsbeviser, der giver rådighed over både en beboelseslejlighed og erhvervslokaler.

I tilsvarende sager kan andelsbolighaveren således forvente at kunne sælge et andelsbevis skattefrit, selv om en meget stor del eller den væsentligste del af andelsbeviset er knyttet til lokaliteter, der anvendes erhvervsmæssigt.

Det må dog altid anbefales at forelægge sagen for Skatterådet, før et sådant andelsbevis sælges. Det skyldes bl.a., at en vurdering af ”lejlighedens karakter” selvsagt rummer et vist subjektivt element. Og det er eksempelvis ikke givet, at skattevæsenet bedømmer ”lejlighedens karakter” på samme måde som andelshaveren.